CHEFINFO LIVING Herbst 2023

ARCHITEKTUR&IMMOBILIEN

VERKAUF AUF RATEN. Im Gespräch erörtert Notar Bernd Alber die schrittweise Veräußerung der eigenen Immobilie im Alter sowie die Vorteile für beide Parteien. QUID PRO QUO

Text: Dagmar Hölzl

W as ist eine Leibrente?

Worauf muss der Verkäufer achten? Alber: Zu beachten ist die Höhe der Rente, also ob diese hoch genug ist, dass sich ein Ver kauf rentiert. Die Rentenhöhe sollte sich daher so realistisch wie möglich an der Lebenserwar tung des Verkäufers orientieren. Gewährleistet sollte auch ein lebenslanges Wohnrecht wer den. Vorab sollte sich der Verkäufer schließlich auch über die Kosten der Vertragserrichtung und der notwendigen Rechtsberatung infor mieren. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn der Leibrentenvertrag teilweisen Schenkungs charakter hat. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn ein älterer kranker Mensch ein wertvolles Haus gegen eine geringe Leib rente überlässt. Hier sind vor allem spezielle Formvorschriften und die Ansprüche allfälliger Pflichtteilsberechtigter mitzudenken. Alber: Wird eine Immobilie aus dem Privat vermögen verkauft, kommt es zu einem suk zessiven Zufluss des Veräußerungserlöses. Steuerpflichtige Einkünfte entstehen, sobald die Anschaffungskosten überschritten werden. Die Immobilienertragssteuer fällt üblicherweise an, da der Hauptwohnsitz in aller Regel nicht auf gegeben wird. Wird die Immobilie allerdings ohne Zurückbehaltung eines Wohnrechts ver kauft und daher der bisherige Hauptwohnsitz rechtzeitig aufgegeben, so kann eine Haupt wohnsitzbefreiung geltend gemacht werden, die zum Entfall besagter Steuer führt. Aus mei ner Sicht ist die Beiziehung eines Steuerbera ters aber in den meisten Fällen anzuraten. n Wie gestalten sich die steuerlichen Auswirkungen für den Verkäufer?

Warum kommt eine Leibrente bei Immobilienveräußerungen häufiger vor? Alber: Die Leibrente kann beiden Seiten zum Vorteil gereichen. Für den Verkäufer bietet die regelmäßige zusätzliche Einnahmequelle mehr Sicherheit und Flexibilität. Der Käufer wiederum könnte eine Immobilie erwerben, ohne schlussendlich den gesamten kalkulier ten Kaufpreis dafür aufbringen zu müssen. Später kann sich der Käufer für eine Eigen nutzung, Vermietung oder den Wiederver kauf entscheiden und schafft somit eine wei tere Einnahmequelle für sich selbst. Weitere Gründe liegen in der oftmals gerade von älte ren Menschen angestrebten Planungssicher heit, der beidseitigen Altersvorsorge sowie der Möglichkeit, ein Eigentum abzuzahlen, ohne hohen Zinssätzen ausgesetzt zu sein.

Bernd Alber: Dabei handelt es sich um eine wiederkehrende Zahlung, die bis zum Ableben des

Zahlungsempfängers gegen Erhalt eines Ver mögenswertes geleistet wird. Möglich ist aber auch die Vereinbarung eines zusätzlichen Erlöschungsgrundes („verkürzte Leibrente“), der allerdings in Bezug auf die Lebenser wartung realistisch gewählt werden muss, um den Vertrag noch als Leibrente quali fizieren zu können. Die „Immobilien-Leib rente“ kommt in der Praxis oftmals als Ver kauf der Immobilie einer meistens älteren Person an einen jüngeren Käufer vor, wobei die monatliche Zahlung primär der Aufsto ckung der Pension des vormaligen Eigentü mers dient. Wenn aber die Rentendauer von vornherein fixiert und die Rente im Fall des vorzeitigen Ablebens des Leibrentenberech tigten auf dessen Erben übergehen soll, liegt keine Leibrente vor, sondern man spricht dann vom sogenannten Ratenkauf. Auch ein solcher Ratenkauf kann vorteilhaft sein. Alber: Motive einer Leibrente für den Ver käufer können die Schließung der Pensions lücke, das Nichtvorhandensein von Erben oder die Abgabe von Verantwortung sein. So makaber es klingt, profitiert die Käuferseite finanziell betrachtet von einem früheren Ableben des Verkäufers, weshalb man den Leibrentenvertrag auch den sogenannten Glücksverträgen zuordnet. Für wen passt das Modell einer „Immobilien-Leibrente“?

VERLÄSSLICHER PARTNER. Das

Notariat von Bernd Alber in Enns steht in Fragen rechtlicher Sicherheit zur Seite.

FOTO: HERMANN WAKOLBINGER

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